建议

2024年07月25日，郑州市自然资源和规划局郑东新区分局在郑东新区管委会官方网站发布了《郑东新区东风南路西、金水东路北A-01 街坊部分地块控制性详细规划修改论证报告》 批前公示。针对该报告书编制过程中存在的问题，本次提出如下修改意见，因网站公示电话无人接听，现在此反馈问题如下：
1. 主要依据中补充：《国有建设用地使用权网上挂牌出让公告》（郑东自然资交易告字〔2023〕8号）、《郑东新区管委会关于一宗国有建设用地产业的实施方案》（郑东产业用地文〔2023〕31号）《郑东新区管委会关于一宗国有建设用地产业的实施方案》（郑东产业用地文〔2023〕32号）。

2. 根据《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部令第7号）第七条 城市、县人民政府城乡规划主管部门、镇人民政府（以下统称控制性详细规划组织编制机关）应当委托具备相应资质等级的规划编制单位承担控制性详细规划的具体编制工作。建议补充《修改论证报告》的编制单位、资质证书及委托书，以证明本次《修改论证报告》的编制合法合规。

3. 根据《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部令第7号）“第二十条 经批准后的控制性详细规划具有法定效力，任何单位和个人不得随意修改；确需修改的，应当按照下列程序进行：(一)控制性详细规划组织编制机关应当组织对控制性详细规划修改的必要性进行专题论证；(二)控制性详细规划组织编制机关应当采用多种方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应当组织听证；(三)控制性详细规划组织编制机关提出修改控制性详细规划的建议，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可组织编制修改方案；(四)修改后应当按法定程序审查报批。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容的，应当先修改总体规划。”
建议补充规划组织编制机关对控制性详细规划修改的必要性专题论证的会议纪要，补充规划地段内利害关系人的意见，补充原审批机关同意修编的相关文件，补充该地块与上位规划的相符性分析，若不相符的应先修改上位规划。

4. 对修改后该地块各指标能否满足“郑东产业用地文〔2023〕31号、32号”文件进行论证，应进一步补充可行性、必要性论证，说明该地块指标修改后仍能满足该地块产业实施方案的相关要求。
根据郑东产业用地文〔2023〕31号，该项目产业定位为集高端街区商业、高购酒店、5A甲级写字楼、博物馆等功能于一体的城市综合体，项目建成1年内，引入物业自持面积不低于13.5万平方米(含地下商业)的高端街区商业，街区商业投资强度不低于2万元/平方米，入驻国际知名品牌不低于40家，引入博物馆一座，博物馆建筑面积不低于3000平方米；引入瑰丽、瑞吉、康莱德、W等酒店品牌其中一家或前述品牌酒店管理集团旗下不低于前述标准的一家酒店品牌，酒店、5A甲级写字楼等总建筑面积不低于12万平方米。签订土地出让合同之日起七年后项目总投资不低于68.5亿元，亩均投资强度不低于3500万元，年产值不低于1000万元/亩，年税收强度不低于100万元/亩，提供就业岗位12000个。

5. 本项目是招拍挂后修改规划项目，建议《论证报告》中可行性论证部分，补充该地块价值变化情况专题，初步给出地块相关指标修改后地块购买单位需要补缴土地出让金大致范围。